萬達瘋狂擴張背后遇資金瓶頸 土地質押模式面臨挑戰

跟蹤   來源:未知  責任編輯:天下  2013-06-26 15:07:27
26億美元收購全球第二大院線AMC,30億美元投資俄羅斯旅游業,3.2億英鎊(約合30.7億元人民幣)并購英國圣汐游艇公司,7億英鎊(近67.1億元人民幣)在倫敦核心地段建設超五星級萬達酒店,從去年5月22日至今,一年的時間里,萬達已在美、俄、英三國留下擴張足跡,投資額近72億美元(約441億元人民幣)。

  在加速國際市場投資的同時,萬達還忙著在國內各城市走馬圈地。目前,投資千億人民幣的旅游項目萬達城正在大連、南昌、哈爾冰等地陸續開展。同時,“招牌產品”萬達廣場仍在高速復制,目前已開業67座,年內計劃再開業20座。

  快速投資擴張的背后,資金是懸在其頭頂的一把達摩克利斯之劍。萬達如此高頻率的大手筆投資,不免讓人質疑其資金從何而來?

  數據顯示,2012年萬達集團收入1416.8億元,同比2011年增長34.8%。上述收入的確不菲,但相較于其大手筆投資,卻稍顯“寒磣”。

  觀察萬達的商業模式可以發現,早期,萬達都是利用土地質押獲得開發貸款。

  “萬達的大部分原始資金來源于銀行。”南京大學商學院教授宋頌興對《國際金融報》記者表示,萬達獲得土地后,將土地抵押給銀行獲得資金,以此進行房屋建造,樓盤出售后再償還貸款,以此模式進行資金周轉。

  宋頌興表示,這種模式在過去幾年房地產市場火爆的情況下,并沒暴露出什么問題,但如果信貸收緊、銷售速度大幅放緩,這種模式就會面臨一定挑戰。

  正略咨詢顧問趙麗燕則認為,在海外并購方面,萬達應該是用的自有資金,以及戰略合作伙伴共同完成;在“走出去”的大背景下,國家財政、進出口銀行、內保外貸等都是可以利用的較低廉資金。

  此外,宋頌興特別指出,目前萬達正在由商業地產向文化旅游轉型。相比于商業地產來說,文化地產投資數額大、回收周期長,這對于萬達之前的模式來講存在風險。

  對此,大連萬達集團董事長王健林此前也坦言,文化旅游收回成本的時間是20年。中國的金融模式不支持這種發展模式,不像國外10年期融資成本只有3%至4%,在這個情況下,資金只能走銷售一部分,融資一部分。王健林說,萬達城資金來源有三個渠道:自有資金、銀行貸款和一部分物業預售。

  為了解決資金問題,萬達還籌備借殼上市融資。

  3月22日,恒力商業地產公布,其大股東陳長偉已簽訂協議,將所持65%股權售予萬達。據了解,恒力地產2002年在港交所上市,在北京、上海、福州等地開發項目。2012年營業收入為27.73億港元,凈利潤為2.32億港元,目前其市值約8億港元。

  分析人士稱,萬達在未來將會把商業地產資產置入恒力,通過借殼恒力完成商業地產自身的造血功能,依托現金流發展相關多元化產業。

  但上述猜測遭到了王健林的否認。“也許我這樣說,有人會認為吹牛,但我們上市真不是為了錢。”王健林此前在接受媒體采訪時說,“上市主要是為了建立一個更好的現代企業制度,也為了高管以及長期跟隨我們發展的小股東,以減少他們的流動性。”

  據記者了解,萬達曾于2009年計劃赴港上市,但最終因定價分歧而放棄。之后國內房地產企業IPO受阻,萬達則拆分旗下業務謀劃上市之路。2012年2月,萬達旗下商業地產和電影院線分別向證監會提交上市申請,至今無果。

  “與資本市場對接,是資本密集型行業必須要考慮的融資平臺,萬達也不例外。萬達在國內上市遙遙無期,在香港IPO也需要較長時間的運作,目前看來,如果有比較干凈的殼,那么借殼不失為快捷有效的上市途徑。”趙麗燕表示,如果能成功登陸香港資本市場,肯定有利于萬達開拓更多、更廉價的資本渠道,有利于其國際并購的資金解決方案。

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